Immobilienbewertung – die drei gängigen Verfahren in Deutschland einfach erklärt
Immobilienbewertung – die drei gängigen Verfahren in Deutschland einfach erklärt
Drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien finden in Deutschland meist Anwendung. Geregelt sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weniger typisch sind einige Abwandlungen sowie Berechnungsmethoden, die eher im internationalen Vergleich für ausländische Investoren von Belang sind.
Bei Wedeking Immobilien taxieren wir zu vermarktende Objekte, wenn möglich mit zwei der drei anerkannten Verfahren und erhalten somit eine realistisch zu erzielende Verkaufsspanne. In gemeinsamen Gesprächen mit Ihnen, erläutern wir detailliert, weshalb wir zu dieser bestimmten Einwertung kommen. Welche wertsteigernden Pluspunkte Ihre Immobilie bietet und welche Details Ihres Objektes zu preislichen Abzügen führen.
Wenn Sie uns den qualifizierten Alleinauftrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie erteilen, einigen wir uns auf einen anzupeilenden Verkaufspreis, der natürlich durch die vorherige Einwertung bzw. die genannte Preisspanne beeinflusst ist. Wir sehen uns in der Vermarktung als Ihre Partner und haben ebenso großes Interesse, einen möglichst sehr guten Verkaufspreis für Sie zu erzielen. Dennoch ist eine Festlegung auf einen exakten Verkaufspreis kaum möglich. Zu viele Markt beeinflussende Aspekte kommen in der Vermarktung zusammen.
Zum Beispiel kann eine Bestandsimmobilie mit den besten und teuersten Materialien erbaut sein und im Sachwertverfahren hoch bewertet werden. Ist die Lage aber über die Jahre hinweg deutlich unbeliebter geworden, kann der ursprüngliche „Wert“ der Immobilie nicht mehr erreicht werden. Dieses Beispiel gilt allerdings auch in umgekehrter Weise. Eine sehr günstig erbaute Immobilie, verwohnt und sanierungsbedürftig steht in einer Gegend, die im Baujahr nichts Besonderes war. Diese Gegend ist über die Zeit hinweg durch starken Zuzug, immer weiter ausgebaute Infrastruktur oder einfach nur Knappheit von Wohnraum so beliebt geworden, dass die Immobilie trotz desolatem Zustand um ein Vielfaches im Wert gestiegen ist.
Viele Beispiele lassen sich in großen und beliebten Metropolen finden. Oder spätestens seit der Corona Zeit auch in ländlichen Gegenden die historisch gesehen eher eine Abwanderung von ihren Bewohnern verzeichneten, wo Liegenschaften teils mit viel Land für einen „Appel und Ei“ zu kaufen waren – und sich jetzt wachsender Beliebtheit bei gestressten Städterfamilien erfreuen. Entsprechend schießen die aufgerufenen Angebotspreise in schwindelerregende Höhen.
Ein wichtiger Indikator ist hierbei der sogenannte Bodenrichtwert. Diesen können Sie z.B. bei uns in NRW kostenlos über https://boris.nrw/boris-nrw/?lang=de abrufen. Diese Seite ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen.
Sie sehen, Bewertungsverfahren sind das eine, Stimmungen am Markt, aktuelle Nachfrage und Verschiebungen bestimmen entscheidend mit. Daher laden wir Sie bei Wedeking Immobilien e.K. sehr gerne zu intensivem Austausch mit uns ein und freuen uns, unsere Expertise mit Ihnen zu teilen. Wir beraten Sie gerne bei Ihnen vor Ort oder telefonisch und nehmen uns viel Zeit für Ihre Fragen.
Immobilienwissen
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Immobilienbewertung – die drei gängigen Verfahren in Deutschland einfach erklärt
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Drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien finden in Deutschland meist Anwendung. Geregelt sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weniger typisch sind einige Abwandlungen sowie Berechnungsmethoden, die eher im internationalen Vergleich für ausländische Investoren von Belang sind.
Bei Wedeking Immobilien taxieren wir zu vermarktende Objekte, wenn möglich mit zwei der drei anerkannten Verfahren und erhalten somit eine realistisch zu erzielende Verkaufsspanne. In gemeinsamen Gesprächen mit Ihnen, erläutern wir detailliert, weshalb wir zu dieser bestimmten Einwertung kommen. Welche wertsteigernden Pluspunkte Ihre Immobilie bietet und welche Details Ihres Objektes zu preislichen Abzügen führen.
Wenn Sie uns den qualifizierten Alleinauftrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie erteilen, einigen wir uns auf einen anzupeilenden Verkaufspreis, der natürlich durch die vorherige Einwertung bzw. die genannte Preisspanne beeinflusst ist. Wir sehen uns in der Vermarktung als Ihre Partner und haben ebenso großes Interesse, einen möglichst sehr guten Verkaufspreis für Sie zu erzielen. Dennoch ist eine Festlegung auf einen exakten Verkaufspreis kaum möglich. Zu viele Markt beeinflussende Aspekte kommen in der Vermarktung zusammen.
Nun zu den drei erwähnten Bewertungsverfahren, einfach erklärt:
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Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand ihrer materiellen Substanz (Bausubstanz und Baumaterialien, Grundstückswert (s.o. Bodenrichtwert) und Außenanlagen z.B. Garagen) berechnet. Dieses Verfahren ist ideal für selbstgenutzte Immobilien (und Industrieimmobilien). Allerdings kann es bei modernen Bauweisen wie z.B. Passivhäusern, bei denen die Datenlage noch sehr „dünn“ ist und aufgrund fehlender Marktbezüge zu unrealistischen Werten führen. Deshalb wird es oft in Kombination mit anderen Bewertungsverfahren eingesetzt, um ein möglichst genaues Bild vom Immobilienwert zu erhalten.
Zum Beispiel kann eine Bestandsimmobilie mit den besten und teuersten Materialien erbaut sein und im Sachwertverfahren hoch bewertet werden. Ist die Lage aber über die Jahre hinweg deutlich unbeliebter geworden, kann der ursprüngliche „Wert“ der Immobilie nicht mehr erreicht werden.
Dieses Beispiel gilt allerdings auch in umgekehrter Weise. Eine sehr günstig erbaute Immobilie, verwohnt und sanierungsbedürftig steht in einer Gegend, die im Baujahr nichts Besonderes war. Diese Gegend ist über die Zeit hinweg durch starken Zuzug, immer weiter ausgebaute Infrastruktur oder einfach nur Knappheit von Wohnraum so beliebt geworden, dass die Immobilie trotz desolatem Zustand um ein Vielfaches im Wert gestiegen ist.
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Viele Beispiele lassen sich in großen und beliebten Metropolen finden. Oder spätestens seit der Corona Zeit auch in ländlichen Gegenden die historisch gesehen eher eine Abwanderung von ihren Bewohnern verzeichneten, wo Liegenschaften teils mit viel Land für einen „Appel und Ei“ zu kaufen waren – und sich jetzt wachsender Beliebtheit bei gestressten Städterfamilien erfreuen. Entsprechend schießen die aufgerufenen Angebotspreise in schwindelerregende Höhen.
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Ein wichtiger Indikator ist hierbei der sogenannte Bodenrichtwert. Diesen können Sie z.B. bei uns in NRW kostenlos über https://boris.nrw/boris-nrw/?lang=de abrufen. Diese Seite ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen.
Sie sehen, Bewertungsverfahren sind das eine, Stimmungen am Markt, aktuelle Nachfrage und Verschiebungen bestimmen entscheidend mit. Daher laden wir Sie bei Wedeking Immobilien e.K. sehr gerne zu intensivem Austausch mit uns ein und freuen uns, unsere Expertise mit Ihnen zu teilen.
Wir beraten Sie gerne bei Ihnen vor Ort oder telefonisch und nehmen uns viel Zeit für Ihre Fragen.
Die drei Bewertungsverfahren - einfach erklärt:
1. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand ihrer materiellen Substanz (Bausubstanz und Baumaterialien, Grundstückswert (s.o. Bodenrichtwert) und Außenanlagen z.B. Garagen) berechnet. Dieses Verfahren ist ideal für selbstgenutzte Immobilien (und Industrieimmobilien). Allerdings kann es bei modernen Bauweisen wie z.B. Passivhäusern, bei denen die Datenlage noch sehr „dünn“ ist und aufgrund fehlender Marktbezüge zu unrealistischen Werten führen. Deshalb wird es oft in Kombination mit anderen Bewertungsverfahren eingesetzt, um ein möglichst genaues Bild vom Immobilienwert zu erhalten.
2. Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten ermittelt. Diese Methode bildet das Marktgeschehen am realistischsten ab, da sie sich am tatsächlichen Kaufverhalten orientiert. Faktoren wie Lage, Größe und Zustand der Immobilie spielen dabei eine entscheidende Rolle. Allerdings kann es schwierig sein, ausreichend vergleichbare Objekte zu finden, da in den meisten Fällen nur die Gutachterausschüsse über die tatsächlich erzielten Verkaufspreise Bescheid wissen. Insbesondere bei außergewöhnlichen Immobilien ist das Vergleichswertverfahren nur bedingt anwendbar.
3. Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Mieteinnahmen ermittelt, die sie erwirtschaftet.
Dieses Verfahren eignet sich ausschließlich für vermietete Objekte, da es die zukünftige Ertragskraft der Immobilie berücksichtigt.
„Wie viele Nettojahres-kaltmieten muss ich einnehmen um die Immobilie ohne Kaufneben-kosten abbezahlt zu haben?“ Dies ist die Frage, die sich ein Anleger hierbei stellt.
Oft fällt in diesem Zusammenhang der Begriff „Vervielfältiger“ (auch Kaufpreisfaktor, Mietpreis-faktor oder einfach Faktor genannt), der in unter-schiedlichen Städten und Gemeinden stark variiert und Mietausfälle, keinen Zinsaufwand und keine Kaufnebenkosten berücksichtigt.
Allerdings kann die Berechnung des Ertragswerts komplex sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise aktuellen Marktzinssätzen, schwankenden Mietpreisen oder auch zukünftig anstehenden Sanierungen der jeweiligen Immobilie. So kann der ermittelte Wert vom tatsächlichen Marktwert abweichen.